자이에스앤디 - 건설업계의 TSMC, 싸이클 없이 실적이 우상향 한다

TSMC 주가 추이

TSMC의 주가가 삼성전자나 SK하이닉스대비 꾸준히 우상향 할 수 있는 이유는, 비메모리 업종 특성상 싸이클성이 적기 때문이다. 

 

메모리 업종의 경우 수요와 공급에 의한 싸이클 특성 때문에 이익 변동폭이 큰 관계로 높은 PER을 부여받기 힘든 구조이다. (주로 공급이 주요 요인이다. 반도체 특성상 한번 증설이 시작되면 증설 규모가 클 수 밖에 없기 때문)

 

이러한 싸이클 특성은 국내 건설업황에서도 확인할 수 있다.

 

주택 싸이클

아파트 가격이 오른다 -> 건설사들이 아파트 공급을 늘린다 -> 수요대비 공급이 늘어나서 미분양이 늘어난다 -> 아파트 가격이 하락한다 -> ...

 

처음 아파트 가격의 상승은 금리의 하락, 정부의 정책, 공급의 축소 등 여러 요인이 있을 수 있겠지만 결과론적으로는 수년마다 이 싸이클이 반복된다는 것이다.

 

반도체와 마찬가지로 한 번 공급이 시작되면 그 규모가 상당하기 때문에, 규제 심하지 않은 미분양이 발생할 수 밖에 없는 구조다.

 

kodex 건설 주가

이렇다보니, 건설섹터도 이익의 증감을 건설 섹터도 높은 PER을 받기가 힘들며, 정부정책 등 여러가지에 의해 주가가 눌렀다가 늘렸다가 왔다갔다 할 수 밖에 없다.

 

자이에스앤디 수주잔고 및 SK네트웍스 주유소 부지

그러나 자이에스앤디는 다르다. 

 

정부 정책에 우호적인 사업 포트폴리오를 가지고 있고, 큰 건설 프로젝트 보다는 매력적인 소규모 건설 프로젝트를 기반으로 수주잔고가 지속적으로 늘어나고 있다.

 

아직 실적 전망에 반영되어 있지 않은 SK네트웍스 주유소 부지도 6533제곱미터나 보유하고 있다. 대부분 위치가 굉장히 좋기 때문에 향후 이 부지에 대한 프로젝트가 가시화되면 그때가 자이에스앤디의 클라이막스가 될 것 같다.

 

대형 건설주와는 다소 차이가 있는 펀더멘탈을 가지고 있기 때문에 시클리컬한 건설주로 보기 보다는 진정한 성장주로 봐야 한다고 생각한다.

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이번에는 이베스트투자증권 김세련 연구원이 작성한 자이에스앤디 4분기 실적 프리뷰 자료를 살펴보자.

 

자이에스앤디 실적 추정치

주택 착공 확대와 Home Improvement 옵션매출로 호실적 기대

자이에스앤디의 4 분기 매출액은 1,196 억원으로 전년동기대비 48.3% 증가, 컨센서스 대비 3.5% 상회할 전망이다. 영업이익은 116 억원으로 전년동기대비 109.2% 증가, 컨센서스 영업이익 대비 20.8% 상회할 것으로 추정한다. 분기 컨센서스의 경우 표본이 많지 않아 대표성이 다소 떨어지지만, 4 분기 국내 주택 착공 호조에 따라 4 천억원이 넘는 주택 수주잔고가 매출화 되면서 매출, 이익 성장을 이끌 것으로 기대한다.

뿐만 아니라 기존 주력 사업인 Home Improvement 역시 4 분기 GS 건설 입주 물량 확대에 따른 옵션 매출 증가로 호실적을 기록할 수 있을 것으로 기대된다. 2021 년의 경우 주택 공사 진행률이 본격적으로 증가하면서 강한 실적 성장이 나타날 전망이다.

출처: 이베스트 김세련 연구원 (건설 섹터 최고 애널리스트)

자이에스앤디의 4분기 실적은 컨센서스를 상회할 것으로 예상되며, 2021년에는 그간 분양했던 주택 공사들의 진행률이 본격족으로 증가하면서 매출액과 이익이 크게 증가할 예정이다. 

 

덕분에 21년기준 FWD PER이 아직도 10 수준에 머물러 있다. 

 

역세권 용적률 완화 수혜주, 단기 차익실현에 따른 주가 조정 가능성

자이에스앤디의 목표 배수를 12.3X 로 적용, 목표주가를 16,500 원으로 상향 조정한다. 자이에스앤디의 Peer 종목이 없고, 주택 사업부가 생긴지 얼마 되지 않아 목표주가 산정의 근거가 되는 역사적 멀티플을 찾기 어렵다. 이에 따라 주택 익스포져가 높은 디벨로퍼인 구 현대산업의 부동산 랠리 당시의 평균 멀티플 15.4X 에서 20% 할인한 12.3X 를 금번 목표배수 산정에 사용했다.

건설 섹터에 있지만 사실상 성장주인 자이에스앤디에 12.3X 의 목표 배수는 다소 보수적인 설정이라 판단하고 있으며, 현재 이익 추정치에는 주유소 부지 개발 가치가 반영되어 있지 않기 때문에 여전히 밸류에이션 추가 업사이드는 있어 보인다.

다만, 최근 변창흠발 역세권 용적률 완화로 인해 주유소 부지 사업성 확대로 외국인 수급이 급격히 들어오면서 단기 주가 상승이 높았던 만큼, 실적발표 전후로 차익실현에 따른 단기 주가 조정 가능성은 있다.

최근 주가 급등은 역세권 용적률 완화 때문이었다. (메가트랜드라고 생각하여 작년부터 지속 보유하고 있었지만 단기간에 갑자기 급등하여 본인도 당황했었다)

 

단기간 주가가 급등했기 때문에 주가 조정은 염두해 두어야 하며, 만약 시장 전체적인 조정과 함께 주가가 10,000원 부근까지 밀린다면 급등시 매도했던 비중만큼 다시 확대할 생각이다. 

 

대형 건설주 섹터 주요 이벤트와 주가 흐름

김세련 연구원이 예상한 대형 건설주의 주가 흐름이다. 

 

자이에스앤디는 소형 건설주 이지만, GS건설의 자회사이며 건설 섹터에 속하는 만큼 4월 정도에는 주의해야 할 것 같다.

 

건설업계의 TSMC, 자이에스앤디의 행보를 지켜보자.

 

 

자이에스앤디 - 변창흠 장관 수혜주

자이에스앤디 - 연간 주택사업 수주 목표액 4,000억 초과 달성

자이에스앤디 - 아직 20건은 더 수주할 수 있다 (최대 Capa= 30건)